Những điều cần lưu ý khi DN xây dựng phân lô bán đất nền?

Thứ nhất, về điều kiện hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như sau:

- Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật về doanh nghiệp và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng (trước đây là 6 tỷ đồng), trừ các trường hợp sau:

+ Doanh nghiệp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

+ Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định theo quy định trên phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định.

- Mức vốn pháp định nêu trên được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp theo quy định pháp luật về doanh nghiệp.

Doanh nghiệp không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định.

(Theo điều 3 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản)

Thứ hai, về điều kiện và quy trình thực hiện dự án phân lô, bán nền:

Quá trình từ khi nhà đầu tư mua đất của dân hoặc xin Nhà nước giao đất làm dự án cho đến khi được cơ quan nhà nước cho phép bán lô nền cho khác cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Cụ thể:

I. Quy trình thực hiện để mua đất từ dân hoặc xin Nhà nước giao đất thực hiện dự án

Theo Điểm a khoản 1 điều 194 Luật đất đai 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê như sau:

Quy định trên được hướng dẫn tại khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013:

Theo các quy định nêu trên thì để mua đất từ người dân hoặc xin Nhà nước giao đất thực hiện các dự án phân lô bán nền, doanh nghiệp cần hoàn thành các công việc sau:

1. Mua đất từ người dân để tiến hành giải phóng mặt bằng

Đối với các dự án có quy hoạch đất đai của tổ chức kinh tế, Nhà nước không thực hiện thu hồi, tự doanh nghiệp là nhà đầu tư phải mua đất từ người dân. Tuy nhiên, trước đó, nhà đầu tư phải công bố các thông tin về việc tiến hành giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.

Trong trường hợp doanh nghiệp xin Nhà nước giao đất, thì phải có đủ điều kiện tại khoản 1, 2, 3 điều 58 Luật đất đai 2013:

2. Đảm bảo các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

Các điều kiện như đã nêu trên bao gồm:

- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

- Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực;

- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

- Khu vực tiến hành phân lô, bán nền không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

3. Được cấp phép thực hiện dự án đầu tư

Khoản 1 điều 194 Luật đất đai 2013 nêu trên đã chỉ rõ: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Như vậy, chủ đầu tư phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì mới có thể tiến hành thực hiện dự án.

Thủ tục và hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng cho dự án được đính kèm tại File dưới đây.

II. Sau khi được cho phép thực hiện dự án và đã có Quyết định về viêc được bán lô nền thì doanh nghiệp là chủ dự án được thực hiện các công việc cần thiết như công bố thông tin, giới thiệu đến người dân; hoặc có thể tiến hành bán đầu giá theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bán theo hình thức đấu giá, thì người tổ chức đấu giá phải đáp ứng các điều kiện tại điều 119 Luật đất đai 2013:

– Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

– Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Giao dịch với người mua được xác lập dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, theo khoản 4 điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014:

Như vậy, sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân, thì nhà đầu tư phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.

Thứ ba, hồ sơ pháp lý và các công việc cần làm với các cơ quan thuế:

Hồ sơ pháp lý, các công việc về thuế liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản, mời quý khách tham khảo 02 công việc sau:

- Thu nhập khác từ chuyển nhượng bất động sản;

- Khai thuế khi phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Kiều Nga