DOANH NGHIỆP

Một vài hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà doanh nghiệp cần biết

08:45 16/10/18

Trên thực tế, có một số văn bản, giấy tờ, hợp đồng mà luật yêu cầu phải công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý. Vậy thì, đối với các hợp đồng giao dịch giữa doanh nghiệp với một cá nhân hay tổ chức khác thì có yêu cầu phải được công chứng, chứng thực không?

Thứ nhất, hợp đồng góp vốn bằng nhà ở, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Trong trường hợp cá nhân góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp thì tài sản góp vốn có thể là là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.

Quy định tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014:

“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng…”

Và quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;…”

Vì vậy, khi thực hiện góp vốn vào doanh nghiệp bằng bằng nhà ở (đối với cá nhân) hay quyền sử dụng đất thì hợp đồng góp vốn phải được công chứng, chứng thực. Doanh nghiệp và người góp vốn phải cùng nhau thỏa thuận để lập và công chứng Hợp đồng góp vốn của đôi bên tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất, tài sản gắn liền với đất dùng để góp vốn.

Đồng thời, người góp vốn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động để chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho doanh nghiệp. Việc chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn là căn cứ chứng minh người góp vốn đã thanh toán toàn bộ hoặc một phần giá trị phần vốn góp mà mình cam kết góp cho doanh nghiệp (tương ứng với giá trị tài sản).

Việc chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn không làm phát sinh nghĩa vụ nộp bất cứ loại thuế, phí nào. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, doanh nghiệp nhận góp vốn vẫn có nghĩa vụ lập chứng từ về việc nhận góp vốn bằng tài sản và kê khai lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.

Quý thành viên có thể tham khảo công việc: Tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Hoặc quý thành viên có thể tham khảo bài viết: Những vấn đề pháp lý về góp vốn vào doanh nghiệp.

Việc góp vốn vào doanh nghiệp phải được thể hiện bằng chứng từ góp vốn.

Quý thành viên có thể tham khảo công việc: Chứng từ đối với tài sản góp vốn.

Ví dụ 1: Công ty Cổ phần XY có 3 cổ đông, vốn điều lệ là 10 tỷ. Trong đó,

Cổ đông thứ nhất là chị A góp vốn 4 tỷ bằng tiền mặt.

Cổ đông thứ hai là anh B góp vốn bằng căn nhà tại quận 3 có giá 3 tỷ. Theo đó, hợp đồng góp vốn của anh B tại công ty Cổ phần XY phải được công chứng,chứng thực theo quy định.

Cổ đông thứ ba là Công ty TNHH ZZ góp vốn bằng căn nhà quận Thủ Đức có giá 3 tỷ (công ty TNHH ZZ đang đứng tên là chủ sở hữu). Trong trường hợp này, Hợp đồng góp vốn của công ty ZZ không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, hai bên vẫn có thể thỏa thuận công chứng hợp đồng nếu muốn.

Thứ hai, hợp đồng mua nhà

Cũng tại Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014, có quy định trường hợp mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Ví dụ 2: Công ty Cổ phần ABC trụ sở ở Hà Nội, mua một căn nhà (nhà do công ty đứng tên chủ sở hữu) để làm chỗ nghỉ ngơi cho nhân viên khi làm việc tại Thành phố Hồ Chí Minh. Trong trường hợp này, giữa công ty và bên bán phải có hợp đồng mua bán và được công chứng, chứng thực theo quy định theo Điều 122 Luật nhà ở 2014.

Ngoài ra, Quy định tại Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC, quy định các khoản chi được trừ và không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thì đối với tài sản sản cố định phục vụ cho người lao động làm việc tại doanh nghiệp là nhà ở trực tiếp cho người lao động thì được trích khấu hao tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế Thu nhập doanh nghiệp.

Quý thành viên có thể tham khảo công việc: Các khoản chi phí được trừ (chi phí hợp lý) trong công ty

Ví dụ 3: Công ty TNHH MMM muốn mua một căn hộ chung cư để làm địa điểm kinh doanh.

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì hợp đồng kinh doanh bất động sản là hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản nhưng việc công chứng, chứng thực hợp đồng là do các bên thỏa thuận.

Quý thành viên có thể tham khảo bài viết: Những điều cần biết vê hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, nhà chung cư gồm 02 loại là: nhà chung cứ có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích để sử dụng hỗn hợp. Trong trường hợp Công ty TNHH MMM muốn mua nhà chung cư để làm địa điểm kinh doanh thì phải lựa chọn mua nhà chung cư có mục đích hỗn hợp thì mới có thể sử dụng để làm địa điểm kinh doanh.

Hợp đồng bị vô hiệu nếu không công chứng, chứng thực theo quy định

Quy định tại Khoản 2 Điều 119 Bộ Luật dân sự 2015:

“Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

…

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”

Vì vậy, đối với những trường hợp đã đề cập ở trên nếu không thực hiện công chứng, chứng thực thì sẽ bị vô hiệu do vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Căn cứ pháp lý:

- Bộ luật Dân sự 2015.

- Luật nhà ở 2014.

- Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

- Thông tư 96/2015/TT-BTC.

Kim Hằng